Особенности предварительного договора купли-продажи недвижимости

Как известно, застройщики привлекают покупателей с целью продажи еще недостроенных объектов недвижимости. В данном случае подписание договора купли-продажи квартиры юридически невозможно, так как она еще не существует в реальности. Для закрепления намерения продать (купить) недвижимое имущество заключается предварительный договор купли-продажи, в котором отражается такая информация, как характеристики создаваемого объекта, его цена, права и обязанности сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, предварительный договор представляет собой документ, который обязывает стороны заключить в будущем договор о выполнении работ, оказании услуг либо передаче имущества на условиях, отраженных в предварительном договоре. Что касается срока заключения основного договора, то логично, что застройщик не может точно определить данный срок, так как объект находится на стадии строительства. В связи с этим, в предварительном договоре могут использоваться следующие формулировки:

1) Обязанность заключения основного договора купли-продажи в течение тридцати дней после того, как было зарегистрировано право собственности.
2) Обязанность заключения основного договора купли-продажи в течение 180 дней с того дня, как было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Из ч. 4 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ следует, что если в предварительном договоре не указан срок заключения основного договора, то действует следующая законодательная норма: основной договор должен быть заключен в течение 12-ти месяцев с того момента, как заключен предварительный договор. Таким образом, можно сделать вывод, что если существует такая неопределенность в сроках, то предварительный договор будет иметь юридическую силу в течение одного года.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором, происходит в том случае, если основной договор не был заключен в указанные или регламентированные законодательством сроки. В данной ситуации стороны обязаны возвратить друг другу всё, что было получено по предварительному договору.